Baufinanzierung – die häufigsten Fragen
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel. Bevor es an die Umsetzung geht, stellen sich dem zukünftigen Immobilienbesitzer zahlreiche Frage. Welche Ziele auch immer mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verbunden sind, ein solcher Schritt ist sollte ausreichend geplant sein. Denn Wissen ist Macht.
Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an?
Bereitstellungszinsen fallen bei Darlehen an, bei welchen nicht sofort der komplette Finanzierungsbetrag benötigt wird. Bei Neubauten ist dies regelmäßig der Fall. Schließt der Käufer einer Immobilie beispielsweise einen Vertrag mit einem Bauträger ab, wird das Thema Bereitstellungszinsen wichtig. Der Bauträger darf nämlich nicht sofort die ganze Summe in Rechnung stellen, sondern wird erst nach und nach für fertig gestellte Teilabschnitte des Baus bezahlt.
Die Bank stellt aber bereits nach Genehmigung der Finanzierung die komplette Summe zur Verfügung. Die Bank kann ab diesem Moment nicht mehr mit dem Geld „arbeiten“. Die Finanzhäuser kompensieren diesen Ausfall, indem sie Bereitstellungszinsen erheben. Diese Bereitstellungszinsen belaufen sich im Schnitt auf drei Prozent pro Jahr, also auf etwa 0,25 Prozent pro Monat. Die meisten Banken gewähren aber zumindest eine sogenannte bereitstellungsfreie Zeit von beispielsweise zwölf Monaten, in denen sie noch keine Bereitstellungszinsen verlangen. Vor allem bei Neubauten sollte bei der Finanzierung also auf die Bereitstellungszinsen geachtet werden.
Was ist der Beleihungsauslauf und wie kann dieser verbessert werden?
Der Beleihungsauslauf gibt den prozentualen Anteil der Fremdfinanzierung über ein Immobiliendarlehen am Objektwert an. Dabei wird der Objektwert nicht im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie berechnet, sondern über den Beleihungswert ermittelt. Dieser wiederum entspricht dem Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Der Beleihungsauslauf lässt sich anhand folgender Formel berechnen
Die Zinskonditionen sind umso attraktiver, je niedriger der ermittelte Wert ist. Ist der Beleihungsauslauf zu hoch, lehnen manche Banken die Finanzierung je nach individueller Gesamtsituation auch ab. Die Obergrenze für den Beleihungsauslauf wird von den Banken so gewählt, dass im Falle einer Zwangsversteigerung mindestens das eingesetzte Fremdkapital über den Verkauf abgelöst werden kann. Bei einem Wert von 60% wird davon ausgegangen, dass dies der Fall ist und man spricht von einem Realkredit. Liegt der Wert höher, steigt für die Banken das Risiko, dass sie einen Teil des Immobilienkredits nicht über die Zwangsversteigerung zurückerhalten.
Wie viel des Einkommens sollte maximal zur Zahlen der Baufinanzierungsrate verwendet werden?
Was sich eine Familie beim Hauskauf oder Wohnungskauf leisten kann, ist verschieden. Für die Darlehensobergrenze oder die maximale monatliche Rate gibt es keinen Pauschalwert. Hierfür ist ein Faktoren wichtig: die Haushaltsrechnung: In jedem Haushalt sind Familiennettoeinkommen und Ausgaben nämlich verschieden bemessen. Auf jeden Fall sollte nach Abzug der Rate genug Spielraum „zum Leben“ und Reserven für unvorhersehbare Ausgaben sein. Eine Daumenregel besagt, dass maximal ein Drittel des Nettogehalts für die Ratenzahlen eingeplant werden soll.
Wo liegt der Unterscheid zwischen Soll- und Effektivzins?
Beim Sollzins handelt es sich um die reine Darlehensverzinsung, ohne dabei weitere Nebenkosten zu berücksichtigen. Der Sollzinssatz ,früher auch als Nominalzins bezeichnet, wird als Berechnungsgrundlage für ein Baudarlehen benutzt und gibt somit an, wie viele Zinsen an die Bank gezahlt werden müssen.
Beim Effektivzins handelt es sich um den Bruttozinssatz – also den Sollzinssatz plus der anfallenden Nebenkosten. Er weist somit die realen Kosten für das Baudarlehen aus. Zur Berechnung des Effektivzins fließen folgende Nebenkosten ein: der Tilgungssatz, die Dauer der Zinsbindung, eventuelle Vermittlungsgebühren oder Provisionen, die Anzahl der Zinszahlungen und ein eventuelles Disagio.
Darüber hinaus können noch weitere Kosten anfallen, welche nicht im Effektivzins berücksichtigt werden. Dazu können Bereitstellungszinsen, Kosten für Wertgutachten und eventuelle Beiträge für eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung zählen.
Um verschiedene Finanzierungsangebote objektiv vergleichen zu können, sollte deshalb de Effektivzins für einen Vergleich herangezogen werden.
Ist eine Baufinanzierung trotz SCHUFA-Eintrag möglich?
Eine negative Kredithistorie beispielswiese durch einen negativen SCHUFA-Eintrag, Inkassobuchungen, gekündigtes Girokonto, drohende Zwangsversteigerung oder Pfändung erschweren einen Baufinanzierungsantrag natürlich. Gerade bei Baufinanzierung hat die SCHUFA oder sonstige negativen Aspekte einen erheblichen Einfluss, da es in der Regel um sehr hohe Summen und lange Laufzeiten geht. Unmöglich ist es nicht, aber die Bank wird in jeden Fall einen höheren Zinssatz verlangen, da das Risiko für die Bank auch entsprechend größer ist.
Baufinanzierunganfragen mit SCHUFA-Eintrag sind somit im Einzelfall zu prüfen.
Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis noch an?
Die Kaufpreisnebenkosten dürfen nicht unterschätzt werden. Hier kommen schnell einige Prozent des Kaufpreises an zusätzlichen Kosten oben drauf. Diese wären:
Grunderwerbsteuer: 3,50 — 6,5 Prozent;
Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 bis 2 Prozent
Maklerprovision: frei verhandelbar, oft 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent.
Eventuell weitere Kosten bei einer Baufinanzierung: Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen Schätzkosten und Teilauszahlungszuschläge.
Die Bank sieht es im Übrigen gerne, wenn die Nebenkosten aus dem Eigenkapital der Darlehensnehmer gezahlt werden.
Wie lange dauert es, bis man für eine Baufinanzierungsfrage eine Antwort bekommt?
Ist das Traumhaus gefunden, wollen die meisten Käufer sehr schnell kaufen. Dies ist emotional bedingt. Wir empfehlen allerdings den Kaufvertrag erst nach der endgültigen Kreditzusage durch die Bank zu schließen.
Die Finanzierungsentscheidung kann das Finanzinstitut erst treffen, wenn alle Unterlagen vorliegen, wie beispielswiese Daten und Informationen zur Immobilie, Einkommensverhältnissen und laufenden Kosten.
Sofern alle Unterlagen vollständig an das Finanzinstitut weiterleitet wurden, kann dieses den Darlehensantrag relativ schnell bearbeiten und im Idealfall zeitnah eine Zusage geben. Häufig wissen wir bereits nach wenigen Tagen, ob die Finanzierung genehmigt wird oder nicht. In der Regel hat ein Kunde innerhalb einer Woche eine Finanzierungsbestätigung – wobei es in Einzelfällen auch etwas länger dauern kann.
Welche Auswirkungen hat die Inflation bei einer Baufinanzierung?
Ob sich die Inflation sich positiv auf eine Baufinanzierung auswirkt, hängt unter anderem davon ab, für welche Darlehensvariante sich der Darlehensnehmer entschieden hat. Bei einer Finanzierung mit variablem Zinssatz wird sich eine steigende Inflation kaum positiv auswirken, denn die Bank wird den Zinssatz in der Regel auch an die Inflationsrate anpassen. Die schwindende Kaufkraft und die größere verfügbare Geldmenge werden also durch steigende Zinsen wieder ausgeglichen.
Bei einer Baufinanzierung mit festem Zinssatz sieht das Ganze schon deutlich besser aus, denn hier hat die Bank – zumindest innerhalb der Zinsbindungsfrist – nicht die Möglichkeit, den Zinsensatz zu erhöhen.
Solange sich die Geldentwertung nur im erwarteten Maß erhöht (das Ziel der europäischen Zentralbank liegt bei 2 Prozent), fällt dieser Effekt allerdings relativ gering aus. Bei unerwartet ansteigender Inflation können Darlehensnehmer aber überproportional profitieren. Aktuell liegt die Inflation mit 1,6 Prozent (Stand April 2018) auf einem sehr niedrigen Niveau.
In Zeiten von hoher Inflation steigen die Preise von Sachwerten in der Regel deutlich. Somit würden auch die Immobilienpreise steigen, wovon Immobilienbesitzer also auch profitieren.
Wieviel Eigenkapital benötigt man für eine Baufinanzierung?
Die Bank finanzierende Bank sieht es den Einsatz von Eigenkapital immer sehr positiv, da somit das Risiko für die Bank sinkt. Bei einer Baufinanzierung ist aber auch eine Vollfinanzierung möglich. Dabei werden die gesamten Kosten für die Immobilie über den Kredit abgedeckt. Da Vollfinanzierungen für die Bank risikoreicher sind, werden in der Regel Zinsaufschläge fällig. Zudem legen die Banken bei der Kreditvergabe den Kaufpreis beziehungsweise den Marktwert zugrunde – die sogenannten Kaufnebenkosten bleiben dabei oft unberücksichtigt und müssen dementsprechend zusätzlich vom Darlehensnehmer gezahlt werden.
Generell ist es bei einer Baufinanzierung immer sinnvoll, neben Nebenkosten weiteres Eigenkapital eizubringen, da die Banken bei einer Vollfinanzierung den Zinssatz deutlich erhöhen. Ein Zinsaufschlag von 0,80 bis 1,00 Prozentpunkte ist bei Vollfinanzierung möglich. Das klingt zwar nach relativ wenig, bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und einer Laufzeit von 20 oder 30 Jahren kommen durch diesen Aufschlag aber mehrere tausend Euro zusätzliche Zinskosten zusammen.
Zudem sollte der Darlehensnehmer vor allem in Zeiten niedriger Zinsen eine Vollfinanzierung gründlich durchrechnen und eher konservativ kalkulieren. Nach Ende der Zinsbindungsfrist kann sich das Zinsniveau nämlich deutlich nach oben entwicklet haben, was bei einer zu knappen Kalkulation Probleme bei der Rückzahlung der Anschlussfinanzierung mit sich bringt.
Die Praxis zeigt, dass eine Eigenkapitalquote (bei eigengenutzten Immobilien) von mindestens 20 Prozent anzuraten ist. Dann fallen die Zinsaufschläge der Banken niedriger aus – hier liegt der Aufschlag nicht selten bei rund 0,20 Prozentpunkte
Als Daumenregel gilt, je mehr Eigenkapitaleingesetzt wird , desto niedriger sind die Zinsaufschläge. Bei 30 bis 40 Prozent Eigenkapital sinkt der Zinsaufschlag häufig auf 0,05 bis 0,10 Prozentpunkte oder entfällt auch ganz. Manche Finanzinstitute arbeiten sogar mit Zinsabschlägen, wenn sehr viel Eigenkapital eingebracht wird.
In welcher Höhe können Sondertilgungen vereinbart werden?
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