Ratgeber für den Immobilienkauf / -kredit

Im Leben ist nichts umsonst, das gilt auch fürs Erben. Doch glücklicherweise gibt es Freibeträge, welche Begünstigte im Erbfall vor steuerlicher Belastung schützen können. Ungeachtet dessen, ob es sich um Betongold oder sonstiges Vermögen handelt, können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, bei Kindern sind es 400.000 Euro –  von jedem Elternteil. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt. Grundsätzlich gilt: Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Ist der jeweilige Freibetrag ausgeschöpft, greifen die individuellen Steuersätze – allerdings nur für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft. Liegt der Wert einer zu vererbende Immobilie über den Freibeträgen der Erben, spricht einiges dafür, zu Lebzeiten das Haus an den Ehepartner, Kinder oder andere nahe Verwandte weiterzugeben – durch eine Schenkung.

Denn hier winken die selben Steuerfreibeträge, nur dass diese alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Wer also rechtzeitig damit beginnt, sein Vermögen zu verteilen und es in Abständen von zehn Jahren an seine Nachkommen weitergibt, sorgt dafür, dass die Begünstigten im Ergebnis weniger oder keine Steuern zahlen müssen, was bei großen Vermögen lohnend ist. Natürlich fällt es nicht jedem leicht, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten aus der Hand zu geben. Denn ab der Eintragung ins Grundbuch ist der Schenker nicht mehr Herr im Haus, was Risiken birgt. Schenker können ihr Häuschen dann weder verkaufen noch als Kreditsicherung nutzen. Wer in seiner Immobilie dennoch wohnen bleiben möchte, sollte sich deshalb unbedingt ein sogenanntes Nießbrauchrecht sichern. Damit kann nicht nur die verschenkte Immobilie weiter genutzt, sondern sie kann auch weiter vermietet werden. Die Mieteinnahmen gehören dem Inhaber des Nießbrauchrechts. Im Gegensatz zu Geld oder anderen Gegenständen muss eine Schenkung von Immobilien grundsätzlich notariell beurkundet werden.

Professionelle Immobilienbewertung zu Sonderkonditionen sichern

Die Immobilienpreise haben sich in den letzten Jahren prächtig entwickelt, zumindest an den meisten deutschen Standorten. Zahlreiche Immobilienbesitzer würden jetzt gerne wissen, was ihre Immobilie aktuell wert ist. Die Lage, der Zustand und gegebenenfalls die Mieteinnahmen – das sind die Faktoren, die beim Verkauf einer Immobilie zählen sollten. Doch bereits bei der Lage gibt es allerdings deutliche Unterschiede und so die Möglichkeit, bei der Preiseinschätzung gründlich danebenzuliegen – nach oben wie nach unten. Es ist schon sinnvoll den „realistischen Wert“ seiner Immobilie zu kennen, denn es kommt leider auch häufig vor, dass Eigentümer sich ihr Betongold schön rechnen. Eine erste Einschätzung für einen realistischen Preis kann der Blick in die Schaufenster von Maklern, in Zeitungsanzeigen und ins Internet geben. So bekommen Eigentümer zum einen ein Gefühl dafür, welche Objekte gerade gesucht und beliebt sind, zum anderen ein Gefühl für Preisspannen. Für Eigentümer welche sich ernsthaft für den Verkauf oder eine steueroptimierte Schenkung interessieren, bieten wir eine professionelle Immobilienbewertung von XXX zum Preis von XXX an. In Sachen Verkauf können wir auf ein Netzwerk an renommierten Immobilienmaklern zurückgreifen.

Immobilien dienen oftmals auch Kapitalanlage. Doch wer eine ältere Wohnung oder ein in die Jahre gekommenes Haus kauft, muss oft erstmal modernisieren. Aber Vorsicht: Wer zu viel investiert, kann die Kosten nicht sofort steuerlich geltend machen. Eigentümer können Modernisierungskosten für eine neu erworbene, vermietete Immobilie steuerlich absetzen. Das Finanzamt erkennt diese Ausgaben als Werbungskosten an, die sofort geltend gemacht werden können.

Wichtige Voraussetzung ist allerdings: Die Kosten dürfen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht überschreiten. Wird diese Grenze auch nur geringfügig überschritten, entfällt der sofortige Werbungskostenabzug.

Stattdessen zählen die gesamten Renovierungs- und Modernisierungskosten als sogenannter Herstellungsaufwand. Die Ausgaben können in diesem Fall über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Das sind in der Regel 2 oder 2,5 Prozent über 50 beziehungsweise 40 Jahre. Ein Beispiel: Eine vermietete Wohnung kostet 175 000 Euro. Die Nebenkosten belaufen sich auf 21 000 Euro. Die gesamten Anschaffungskosten liegen damit bei 196 000 Euro. Der Grundstücksanteil am gesamten Kaufpreis entspricht 20 Prozent (39 200 Euro), der Gebäudeanteil 80 Prozent (156 800 Euro). Von diesem Wert können 15 Prozent – also 23 520 Euro – als Instandhaltungsaufwand innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf ausgegeben werden. Stehen größere Arbeiten an, kann es sinnvoll sein, diese auf den Zeitraum nach Ablauf der Dreijahresfrist zu verschieben und zunächst nur die notwendigsten Dinge zu beheben. Die durch den sofortigen Werbungskostenabzug gewonnene Steuerersparnis von oft mehreren tausend Euro schafft neue Investitionsspielräume.

Senioren bekommen Geld für ihre eigene Immobilie – und können trotzdem darin wohnen bleiben. Klingt zu gut, um wahr zu sein? Tatsächlich kann die Immobilien-Leibrente ein guter Deal für Eigentümer im Rentenalter sein. Doch das Modell birgt auch Risiken.Eine eigene Immobilie ist eine gute Vorsorge gegen finanzielle Probleme im Alter – das zumindest ist ein oft genannter Ratschlag. Auch wenn Eigentümer mietfrei wohnen und die Immobilie abbezahlt ist, können sie im Alter trotzdem in Engpässe geraten. Oftmals haben Rentner während ihres Berufsleben nur in die eigene Immobilie gespart. Finanzielle Sonderausgaben können aber drohen, wenn Pflege notwendig wird oder ein Partner verstorben ist und der Hinterbliebene das Haus mit einer Witwenrente nicht halten kann. Mit der Immobilien-Leibrente können Rentner solche Engpässe überbrücken. Das Prinzip: Bei der Immobilien-Leibrente wird das Haus verkauft und geht mit Vertragsabschluss in das Eigentum des Käufers über. Im Gegenzug erhalten die Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen bis zu ihrem Lebensende. Doch Verbraucher sollten sich auch fragen, wie wichtig es ihnen ist, in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben. Denn Immobilien-Leibrente oder Umkehrhypothek seien relativ teure Produkte. Ein weiteres Risiko liegt darin, wie der Wert der Immobilie ermittelt wird. Hier kann es zu Sicherheitsabschlägen kommen. Denn die Immobilie dient nur dem Anbieter als Sicherheit und kann als solche nicht mehr anderweitig verwendet werden. „Deshalb ist die Immobilien-Leibrente nur für einen ganz bestimmten Personenkreis eine denkbare Alternative. Sie sei grundsätzlich für Rentner gedacht, die eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen, in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen, keine nahestehenden Erben haben und mehr Geld brauchen

Anhaltende Schauer oder Starkregen überfluten Keller. Was sollen Hausbesitzer nun tun? Der wichtigste Rat: Keine Panik. Denn wer vorschnell handelt, schadet unter Umständen dem Gebäude und verliert gegebenenfalls Versicherungsansprüche.

Der erste Griff gilt nicht dem Putzeimer. Zunächst müssen Hausbesitzer überprüfen, ob der Strom abgestellt ist. Sonst kann ein Kurzschluss im Keller zur tödlichen Gefahr werden. Daher gilt der Rat: Liegt der Stromkasten dort, wo das Wasser ist, besser die Feuerwehr oder den Energieversorger anrufen.

Anschließend darf das Wasser nicht in jeden Fall sofort abgepumpt werden. Bei hohen Pegelständen sogar erst, wenn der Grundwasserspiegel ausreichend gesunken ist. Sonst kann die Bodenwanne des Hauses beschädigen werden.

Außerdem sollte man die Versicherung umgehend verständigen und das Aufräumen mit dieser besprechen. Wer übereilt handelt, verliert unter Umständen Versicherungsansprüche.

Ist dies geklärt, muss das Wasser schnellstmöglichst weg, damit sich Holz, Dämmungen und Trockenbau-Elemente nicht vollsaugen. Trocknet Schlamm, wird er zu einer schweren, festen Masse. Wenn Wasser abfließt, kann man Schlammreste mit sauberem Wasser wegspritzen.

Zu guter Letzt sollten Hausbesitzer eine Schadensliste erstellen und Fotos zur Dokumentation machen. Unter Umständen kann es sogar sein, dass ein Gutachter die Räume ansehen muss, bevor man richtig aktiv werden darf. Hier ist besonders wichtig: Nichts wegwerfen ohne Absprache.

Eine der wenigen Chancen noch günstig gute Immobilien zu kaufen

Täglich werden in Deutschland mehr als 120 Immobilien versteigert. Allerdings sind längst nicht alle Objekte, die beim Amtsgericht landen ein Schnäppchen. Gerade in angesagten Städten finden Grundstücke und Immobilien genug Interessenten, die bereit sind, einen marktüblichen Preis oder sogar mehr zu bezahlen. Dennoch sind zwangsversteigerte Häuser im Durchschnitt immer noch günstiger als solche, die auf dem freien Markt angeboten werden. Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten will, muss vorab wissen, worauf er eigentlich bietet und wie hoch der Wert des Versteigerungsobjekts ist. Daher wird der Wert des Hauses durch eine Verkehrswerteinschätzung ermittelt. Weil zwischen Gutachtertermin und Zwangsversteigerung teilweise Jahre vergehen, ist dieser Richtwert oft nicht mehr aktuell. In Regionen mit steigenden Immobilienpreisen liegt der tatsächliche Marktwert somit oft deutlich über dem im Gutachten. Wird ein Gebot abgegeben, können die Beteiligten wie Eigentümer oder Gläubiger eine Sicherheitsleistung vom Bieter verlangen. In der Regel beträgt diese ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswertes. Der Vorteil eines Hauskaufes über eine Zwangsversteigerung ist, dass keine Makler- und Notarkosten anfallen. Allerdings wird für den Zuschlag eine Gebühr fällig. Da das Thema Zwangsversteigerung auch einige Tücken mit sich bringt, ist dringend ratsam, sich im Vorfeld ausreichenden mit der Materie zu befassen. Ebenfalls ist es ratsam vorher eine Bank zwecks möglicher Finanzierung zu kontaktieren.