Das Traumhaus ist gefunden, doch das Grundstück gehört jemand anderem? Beim Erbbaurecht erwerben Sie lediglich das Gebäude, während das Land für einen vereinbarten Zeitraum gepachtet wird. Das drückt den Anschaffungspreis auf den ersten Blick spürbar. Doch hinter der vermeintlichen Ersparnis verbergen sich vertragliche Details, die Käufer vor dem Unterschreiben beim Notar genau analysieren sollten.
Ist Erbbaurecht Ihr Schlüssel zum Eigenheim oder der teuerste Fehler?
Zins – die laufenden Kostenposition beim Erbbaurecht
Statt eines einmaligen Kaufpreises für das Grundstück zahlen Sie eine regelmäßige Nutzungsgebühr – den sogenannten Erbbaurechtzins. Dieser bemisst sich meist als prozentualer Anteil am Bodenwert und wird monatlich oder jährlich fällig.
Wichtig für Ihre langfristige Finanzplanung:
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Wertsicherungsklauseln: Achten Sie darauf, wie und wann der Erbbaurechtzins angepasst wird. Häufig ist er an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
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Inflationseffekt: Steigt die Inflation, erhöht sich auch die laufende Belastung für das Grundstück kontinuierlich.
Restlaufzeit – der größte Wertrisiko-Faktor beim Erbbaurecht
Erbbaurechtsverträge werden ursprünglich meist für 75 bis 99 Jahre geschlossen. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, ist die verbleibende Restlaufzeit das entscheidende Kriterium für den Wert des Objekts.
Achten Sie besonders auf folgende Fristen:
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Unter 40 Jahre: Läuft der Vertrag in absehbarer Zeit aus, sinkt der Marktwert des Gebäudes drastisch.
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Heimfall und Entschädigung: Erlischt das Erbbaurecht, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück. Prüfen Sie, welche Entschädigung für die Immobilie im Vertrag festgelegt ist.
Finanzierbarkeit und die Rolle der Nachrangstellung
Die Finanzierbarkeit von Erbbaurechtsimmobilien weichtgrundlegendab, weil Banken vorsichtiger bewerten. Dabeiist die Nachrangstellung der zentrale Knackpunkt: Zwar sichert der Eigentümer seinen Zins in Abteilung II, doch Banken bestehenauf Rang 1. Bei Verweigerung drohen Kreditverweigerungen oder hohe Aufschläge.
Fazit: Gründliche Vertragsprüfung bei Erbbaurecht
Das Erbbaurecht kann die Schwelle zum Eigenheim deutlich senken, da das Kapital für den teuren Grundstückskauf entfällt. Um spätere Enttäuschungen zu vermeiden, sollten Sie jedoch keine Kompromisse eingehen: Prüfen Sie eine ausreichend lange Restlaufzeit, die Dynamik beim Erbbaurechtzins sowie die konkrete Finanzierbarkeit inklusive aller Fragen zur Nachrangstellung im Grundbuch gründlich mit Ihrer Bank und einem Fachanwalt.
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