Immobilien zählen zu den beliebtesten Geldanlagen in Deutschland. Kein Wunder, schließlich locken Immobilieninvestments mit zahlreichen Vorteilen. Besonders in Zeiten von extrem niedrigen Zinsen und unsicheren wirtschaftlichen Zeiten flüchten viele Deutsche in den Sachwert Immobilie. Allerdings müssen Sie auch die Risiken beachten – und auf die richtige Strategie setzen. Grundsätzlich stellt sich Anlegern die Frage, ob sie Immobilien selber kaufen und vermieten sollen, oder doch lieber anhand von einem Investment wie ein Immobilienfonds oder eine Beteiligung indirekt investieren.

Deutsche Anleger lieben Immobilien

In Deutschland steigt das Investitionsvolumen auf dem Immobilienmarkt seit Jahren massiv an. Während im Jahr 2009 nur knapp 13 Milliarden Euro in Immobilien flossen, investierten die deutschen Anleger im Jahr 2018 über 65 Milliarden Euro in das Betongold. Niedrige Zinsen, Angst vor Inflation, Misstrauen in den Euro und kalkulierbare Erträge sind wohl die Hauptgründe für diesen Immobilienboom. In diesem Zusammenhang sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten zehn Jahren natürlich enorm gestiegen

Immobilien: direkt oder indirekt investieren?

Hat sich ein Anleger dazu entschlossen in den Sachwert „Immobilie“ zu investieren, stellt sich die Frage, ob er eine Immobilie kauft und diese vermietet oder ob er ein Investment in einen Immobilienfonds, einer geschlossenen Beteiligung oder in einer anderen Form eines indirekten Investments tätigt. Beide Varianten bieten unterschiedliche Chancen und Risiken. Grundsätzlich sollte jeder Anleger abwägen welches Investment zu ihm passt, welche Risiken er eingehen und wie viel Zeit er investieren will. Es ist allerdings in beiden Fällen ratsam in Wohnimmobilien zu investieren. Ein Investment in Geschäftsimmobilien oder Bürogebäude bringt nämlich ganz andere Herausforderungen mit sich. So ist man hier unter anderem von der Konjunktur abhängig. Gewohnt werden muss hingegen immer.

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage

Zahlreiche Investoren suchen nach einer geeigneten Wohnung, um diese dann anschließend langfristig zu vermieten. Auch Mehrfamilienhäuser, Parkplätze oder Geschäftsflächen können gekauft und vermietet werden. Für ein erfolgreiches Investment sind zahlreiche Faktoren von Bedeutung. Ein günstiger Einkaufspreis, eine gut vermietbare Lage und eine ordentliche Qualität der Bausubstanz sind für den langfristigen Erfolg unerlässlich. Zudem benötigt man verlässliche Mieter, die sorgsam mit der Wohnung umgehen und pünktlich Miete zahlen. Auch die Art und die Konditionen einer eventuell benötigten Finanzierung sind enorm wichtig. Der Anleger sollte sich sein Immobilieninvestment dabei nicht „schönrechnen“ und bei der Kalkulation Faktoren wie Kaufnebenkosten, Steuern, Instandhaltungsrücklagen, Mietausfälle und eventuelle Maklerkosten zwingend miteinbeziehen. Vor allem die Kaufnebenkosten sind nicht vernachlässigen. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Zudem werden noch Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und eventuelle für den Makler fällig, sodass die Kaufnebenkosten bis zu 16 Prozent des Kaufpreises betragen können. Bei direkten Immobilieninvestments sind eine entsprechende Marktkenntnis und ein entsprechendes zeitliches Engagement zwingend erforderlich.

Indirekte Immobilieninvestments als Alternative

Wer in Immobilien investieren möchte, muss nicht zwingend ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, sein Geld indirekt in Immobilien anzulegen. Etwa über Aktien, die börsennotierte Immobiliengesellschaften, wie beispielsweise die Deutsche Wohnen, herausgeben. Oder anhand von Immobilienfonds oder Beteiligungen, welche konkret in Immobilien investieren. Dies sind Optionen, bei denen man sich viel Verwaltungsaufwand sparen kann – und einen wesentlich geringeren Betrag investieren muss als beim Kauf einer Wohnung. Ein wichtiger Aspekt ist auch die Streuung und somit die Risikominimierung. Ein Immobilienfonds investiert in zahlreiche Objekte, ein Direktinvestment dagegen sich nur auf eine Immobilie bezieht. Mit einem indirekten Immobilieninvestment sind jährliche Renditen von 2 bis 5 Prozent realistisch. Es gibt aber auch hier einige Punkte zu beachten. Anleger, die sich für einen offenen Immobilienfonds entscheiden, sollten wissen, dass die Beteiligungen nicht spontan wieder veräußern können. Rechtlich gesehen beteiligt er sich an dem jeweiligen Fonds mit einem bestimmten Immobilienportfolio. Diese Struktur sorgt dafür, dass das Investment zwar auch, aber weniger stark mit der Wirtschaftslage korreliert, als es bei einer Immobilienaktie der Fall wäre. Der Anleger muss seine Anteile mindestens 24 Monate halten – und ein Jahr vor der geplanten Rückgabe ankündigen, bevor er sich von seinen Anteilen trennen kann. Dieses Vorgehen verspricht größere Planungssicherheit für das Fondsmanagement, da so ausgeschlossen wird, dass Anleger bei veränderten Rahmenbedingungen große Teile des Kapitals abziehen und den Fonds damit in Schieflage bringen, wenn das Immobilienportfolio nicht schnell genug veräußert werden kann. Zudem ist bei den Fonds auch auf die Qualität und die jeweilige Strategie zu achten.

Fazit: Anleger müssen wissen welches Immobilieninvestment besser zu ihnen passt

Anleger haben unterschiedliche Ziele, eine andere Risikobereitschaft und zudem eine differenzierte Marktkenntnis. Außerdem ist es enorm wichtig, wie viel Zeit der Anleger in das Investment „Immobilien“ stecken möchte. Aus diesem Grund gibt es keine allgemeingültige Antwort, ob ein direktes Immobilieninvestment oder eine indirekte Anlageform geeigneter ist. Immobilien gehören jedenfalls zu einem gut strukturierten Vermögen dazu. Denn schon Franklin D Roosevelt sagte“ „Immobilien können weder verloren gehen oder gestohlen noch mitgerissen werden. Mit gesundem Menschenverstand gekauft, vollständig bezahlt und mit angemessener Sorgfalt verwaltet, handelt es sich um die sicherste Investition der Welt.“