Die Party am Immobilienmarkt ist vorbei. In den letzten 10 Jahren haben niedrige Zinsen dafür gesorgt, dass zahlreiche Immobilienkäufer und Häuslebauer sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen konnten. Die hohe Nachfrage sorgte ebenfalls für einen starken Preisanstieg der Immobilien, sodass auch Kapitalanleger mit Immobilien hohe Renditen erzielen konnten. Doch nun hat sich das Blatt gewendet. Neben anziehenden Materialpreisen und erhöhten Baukosten, sorgen steigende Zinsen für ein Platzen der Immobilienblase.
Steigende Zinsen lassen Luft bei Immobilien entweichen
Seit Jahresbeginn klettern die Bauzinsen nach oben, somit werden die Kredite deutlich teurer. Der Zinsanstieg hängt mit den Leitzinserhöhungen der Notenbanken zusammen. Aufgrund der hohen Inflation mussten die Notenbanken die Leitzinsen anheben. Die US-Notenbank hat den Leitzins von 0,25 Prozent auf 3,25 Prozent angehoben, die Bank of England und die EZB haben nachgezogen. Dies schlägt sofort auf die Bauzinsen durch, wie folgender Chart zeigt.
Ein konkretes Beispiel zeigt das Dilemma: Für ein Darlehen in Höhe von 600.000 Euro werden bei einem Zins von 3 Prozent und 3 Prozent Tilgung jeden Monat 3000 Euro fällig. Steigen die Zinsen bei gleicher Tilgung um weitere 2 Prozent, dann erhöht sich die monatliche Belastung schon auf 4000 Euro.
Variable Zinsen sind nur was für Profis
Die Finanzkrise von 2008 hat die Gefahren einer übermäßigen Kreditaufnahme für den Immobilienkauf oder Bau deutlich aufgezeigt. Lehmann Brothers oder Freddy Mac lassen grüßen. Damals waren Kreditnehmer sehr stark verschuldet, was das Finanzsystem ins Wanken brachte. Durch das Eingreifen der Notenbanken, welche die Zinsen massiv senkten und Geld aus dem Nichts druckten, konnte das Finanzsystem letztendlich stabilisiert werden.
Die niedrigen Zinsen haben aber dafür gesorgt, dass zahlreiche Käufer sich große und teure Immobilien leisten konnten, weil die monatlichen Raten aufgrund der tiefen Zinsen tragbar waren. Dies ist jetzt (endgültig) vorbei. Vor allem Kreditnehmern mit variablen Zinsen dürfte bei der Entwicklung der letzten Monate angst und bange werden.
Die Kreditstruktur ist regional stark differenziert, wie folgender Chart eindrucksvoll zeigt.
Quelle: RBA
Vor allem in den Ländern mit einem hohen Anteil an kurzfristigen Zinsbindungen dürften die stark steigenden Finanzierungskosten auf die Immobilienpreise drücken.
Preise von Immobilien bereits im freien Fall
Nach über einem Jahrzehnt steigender Immobilienpreise, kühlt sich der Markt bereits ab. Laut einer Studie von Immowelt sind die Immobilienpreise in Deutschland im dritten Quartal flächendeckend gesunken. Inflationsbereinigt sind die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt seit 2010 um 110 Prozent gestiegen, während die Mieten um 28 Prozent und die Einkommen um 10 Prozent nach oben gingen. Niedrige Zinsen machten diesen Preisboom möglich. Es ist aber einiges aus dem Fugen geraten. Bei den aktuellen Zinsen können sich immer mehr Menschen die Immobilie nicht mehr leisten und Kapitalanleger erzielen auch nur noch Minirenditen, welche den Kaufkraftverlust aktuell nicht annähernd ausgleichen können.
Kapitalanleger und Schnäppchenjäger liegen bei speziellen Immobilien auf der Lauer
Seit Jahresanfang sind die Bauzinsen von 1 Prozent auf jetzt bereits knapp 4,5 Prozent gestiegen. Dazu kommen die verteuerten Baukosten und die Lieferengpässe bei Materialien. Dieser Mix machen Immobilienprojekte für Profiinvestoren derzeit zunehmend unrentabel und für private Käufer unbezahlbar. Die Immobilienpreise müssten erst weiter drastisch sinken, bis sich Projekte wieder rentieren. Oder die Zinsen müssten wieder gen Süden tendieren, wobei die Zeiten der Nullzinsen mittelfristig vorbei sein dürften. Erfahrene Kapitalanleger und Schnäppchenjäger liegen bereits auf der Lauer und werden zuschlagen, wenn die Preise 30 bis 50 Prozent korrigiert haben. Frei nach dem Zitat von Starinvestor Warren Buffett: „Sei ängstlich, wenn andere gierig sind und gierig, wenn andere ängstlich sind“.
