Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt ein gespaltenes Bild: Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser stagnieren, ziehen die Mieten in den Großstädten kräftig an. Grund dafür ist ein drastischer Einbruch des Mietwohnungsangebots. Das zeigt der aktuelle Wohnindex des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW).
Während auf dem Mietmarkt die Angebote wegbrechen, werden gleichzeitig so viele Immobilien zum Kauf angeboten wie lange nicht. Der Grund: Höhere Finanzierungskosten machen Käufe für viele Interessenten unattraktiv. Die Folge: Der Markt blockiert sich selbst.
Wohnungsmarkt unter Druck – Mietangebot bricht dramatisch ein
Bundesweit werden zwölf Prozent weniger Mietwohnungen angeboten als 2022. In den Großstädten fällt dieser Rückgang jedoch deutlich stärker aus. Denn in Hamburg ist das Angebot sogar mehr als halbiert (–57 %), während Frankfurt (–43,4 %) und Leipzig (–40 %) ebenfalls starke Verluste verzeichnen. Dagegen sind die Rückgänge in München (–21,6 %) und Dortmund (–13,6 %) zwar geringer, aber dennoch deutlich spürbar.
Die einzige Ausnahme auf dem Wohnungsmarkt ist Berlin mit einem Plus von 43 Prozent, doch dieser Anstieg ist nicht auf echten Zuwachs zurückzuführen. Vielmehr handelt es sich um einen statistischen Effekt, weil der Mietendeckel zuvor das Angebot drastisch reduziert hatte. Seit dessen Aufhebung normalisiert sich der Wohnungsmarkt nun wieder, so dass die Zahlen verzerrt sind.
IWH‑Experte Pekka Sagner warnt jedoch vor weiteren Eingriffen in den Wohnungsmarkt: Denn bei hohen Neuvertragsmieten bleiben Haushalte länger in ihren Wohnungen, wodurch immer weniger Immobilien frei werden. Noch strengere Mietregeln würden diesen Effekt verstärken und das Angebot für Wohnungssuchende weiter verknappen – so seine eindeutige Warnung an die Politik.
Mieten steigen stärker als die Inflation – Kaufpreise stagnieren
Die Inflation lag im zweiten Quartal 2026 bei 2,6 Prozent. Die Angebotsmieten stiegen bundesweit jedoch um 4 Prozent im Vorjahresvergleich – eine Differenz, die sich besonders in Großstädten noch verschärft. Denn in Köln betrug der Anstieg sogar +7,9 %, in Hamburg +5,5 % und in Leipzig +5,4 %, während andere Regionen geringere Zuwächse verzeichneten.
Im Gegensatz dazu stagnieren die Kaufpreise für Wohnimmobilien derzeit, obwohl eigentlich ein gegenteiliger Effekt zu erwarten wäre. Denn dies liegt nicht daran, dass mehr gebaut wird – ganz im Gegenteil: Die Bautätigkeit stockt, und die Fertigstellungszahlen bleiben weit hinter dem Bedarf zurück. Zugleich machen gestiegene Finanzierungskosten den Kauf für viele Haushalte unerschwinglich, so dass sie vermehrt auf Mietwohnungen angewiesen sind. Daher steigt die Nachfrage im Mietmarkt weiter, während das Angebot sinkt – eine Entwicklung, die Experten mit Sorge beobachten.
Wohnungsmarkt blockiert sich selbst – eine Zwickmühle
Die aktuelle Situation führt zu einem Teufelskreis: Steigende Mieten veranlassen Mieter, länger in ihren Bestandswohnungen zu bleiben, weil ein Umzug teurer wäre. Dadurch steht weniger Wohnraum zur Verfügung, was das Angebot verknappt und die Mieten weiter in die Höhe treibt.
Gleichzeitig sinkt die Nachfrage nach Kaufimmobilien – wegen der hohen Zinsen. Das Angebot an Eigentumswohnungen und Häusern wächst, aber die Nachfrage bleibt aus. Höhere Zinsen, hohe Baukosten und fehlende Grundstücke bremsen zudem den Neubau.
Die Folge: Die Kluft zwischen Miet- und Kaufmarkt wird immer größer, während der Wohnungsmangel sich zuspitzt.
Fazit: Entspannung ist nicht in Sicht
Die aktuellen Daten des IW zeigen: Der deutsche Wohnungsmarkt steckt in einer anhaltenden Angebotskrise. Mieter in den Großstädten zahlen immer höhere Mieten bei gleichzeitig schrumpfender Auswahl. Käufer hingegen profitieren von stagnierenden Preisen, können sich die Finanzierung aber oft nicht mehr leisten.
Die Lösung – mehr Neubau – scheiterte in den vergangenen Jahren an hohen Kosten, fehlenden Grundstücken und stockenden Genehmigungsverfahren. Solange sich daran nichts ändert, bleibt die Lage angespannt. Für Mieter und Käufer gleichermaßen.
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