Corona hat die Finanzmärkte in Panik versetzt. Auch in der Immobilienbranche ziehen dunkle Wolken auf. Zahlreiche gewerbliche Mieter mussten ihre Geschäfte schließen und stellten einen Mietstopp in Aussicht, wie u.a. jüngst Adidas und Deichmann. Besonders die Gastronomie und Shoppingcenter sind vom „lock down“ arg gebeutelt. In hochmodernen Bürotürmen herrscht aufgrund der Home-Office-Anordnung vermehrt gähnende Leere. Bei vielen Mietern dürfte es nicht nur bei Stundungen bleiben, sondern es könnte langfristig Ärger drohen. Inwiefern sind offene Immobilienfonds (OIF) von diesem „Vermieterschock“ betroffen?
Corona sorgt für Still- und Leerstand – offene Immobilienfonds mit Gewerbeanteil betroffen
Durch die bundesweit verhängten Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie brechen in zahlreichen Branchen die kompletten Umsätze weg. Besonders die Gastronomie und der Einzelhandel sind betroffen. Die meisten Geschäfte bleiben geschlossen, die Innenstädte sind verwaist. Tausende Büroangestellte arbeiten seit Wochen im Home Office. Diese Umstellung wird wahrscheinlich bei Büroimmobilien spätestens jetzt für ein Umdenken sorgen. Der Mietbedarf nach Büroflächen dürfte nach der Corona weiter (stark) fallen, denn die Unternehmen werden die Vorteile und Flexibilität von Home Office und Digitalisierung zu schätzen wissen, um gegen Krisen resilienter zu werden.
Die Tourismus-/Reisebranche leidet ebenfalls massiv und die Digitalisierung dürfte hier kein Halt machen. Videokonferenzen werden Geschäftsreisen, Meetings und vielleicht auch Messen noch stärker substituieren, so dass Hotels signifikante Überkapazitäten vorweisen könnten. Experten rechnen durch die Krise mit einer „Pleitewelle“ im Gewerbe- sowie Hotelbereich.
Offene Immobilienfonds – düstere Zukunft
Für offene Immobilienfonds, vor allem mit Fokus auf Gewerbeimmobilien jeglicher Art, dürfte die geschilderte Entwicklung problematisch werden. Denn diese – oft als vermeintlich sicher eingestufte – Anlageform investiert hauptsächlich in die von Mietausfall arg bedrohten Segmente.
So besteht beispielsweise einer der in Deutschland bekanntesten und 16 Milliarden Euro große OIF „hausinvest“ der Commerz Real zu 40 Prozent aus Handels- bzw. Gastronomieimmobilien, zu 40 Prozent aus Büroimmobilien und zu 10 Prozent aus Hotels. Die restlichen 10 Prozent verteilen sich auf Wohnimmobilien und Sonstiges.
Durch die aktuelle Entwicklung koppelt sich der an der Börse Stuttgart (rote Linie) gehandelte Kurs vom Kurs, welchen die Fondsgesellschaft festlegt (NAV, blaue Linie), so stark wie seit mehr als 12 Jahren nicht mehr ab wie folgende Grafik unschwer erkennen lässt. Dies lässt darauf schließen, dass erste Anleger einen schnellen Ausstieg suchen, um ihre Schäfchen ins Trockene. Auch andere Immobilienfonds leiden unter sehr ähnlichen Symptomen.
Würde es zu weiteren hohen Mittelabflüssen kommen, wäre das Fondsmanagement wohl dazu gezwungen einige Immobilien zu verkaufen. Über die dann zu erzielenden Preise und die Länge der Abwicklungsdauer der Transaktionen kann nur spekuliert werden.
Corona als Denkanstoß – Anleger sollten rechtzeitig die Weichen stellen
Keiner weiß, wie lange die Coronakrise dauert. Jedoch dürften viele der offenen Immobilienfonds mit hohem Gewerbeanteil deutliche und nachhaltige Risse bekommen. Anleger von offenen Immobilienfonds sollten prüfen, in welche Segmente ihr Fonds investiert und ob der Fonds an der Börse gehandelt wird. Jeder Investor sollte sich die Frage stellen, ob er für eine jährliche Rendite von vielleicht 1,5 Prozent oder weniger diese hohen Illiquiditätsrisiken eingehen möchte. Noch ist ein „geräuschloser“ Ausstieg möglich und der erste Verlust könnte noch der Sinnvollste sein. Gute Alternativen gibt es noch zahlreich. In diesem Sinne könnte das Motto bei den OIFs lauten : die Letzten beißen bekanntlich die Hunde.
