Immobilien zählen zu der wohl beliebtesten Geldanlage in Deutschland. Aus gutem Grund, denn in den letzten 15 Jahren kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung und zwar gen Norden. Viel Liquidität, niedrige Zinsen und die Suche der Investoren nach Sachwerten ließen die Preise des Betongolds steigen. Nun ziehen jedoch dunkle Wolken am Immobilienhimmel in Form von höheren Zinsen, steigenden Bau- und Instandhaltungskosten und strengeren Regeln bei der Finanzierung auf. Bietet dieses Marktumfeld jetzt Risiko oder Chancen für Immobilieninvestoren? 

Zinsanstieg bremst Boom bei Immobilien

Seit Anfang 2022 steigen die Bauzinsen signifikant, somit werden die Kredite spürbar teurer. Der Zinsanstieg hängt mit den Leitzinserhöhungen der Notenbanken, aber auch mit der Margenausweitung bei den Banken, zusammen. Aufgrund der hohen Inflation mussten die Notenbanken die Leitzinsen anheben. Die US-Notenbank hat den Leitzins von 0,25 Prozent auf 4,50 Prozent angehoben, die EZB hat ebenfalls nachgezogen. Dies schlägt sofort auf die Bauzinsen durch, wie folgender Chart zeigt.

Zins-Immobilien-Chance-Risiko

obilienpreise vielerorts bereits im Rückwärtsgang

In zahlreichen Regionen sind die Immobilienpreise in den letzten Monaten bereits gesunken. So fielen die Preise in Frankfurt in den letzten drei Monaten um drei Prozent, in Berlin gaben sie im gleichen Zeitraum um fast sechs Prozent nach.

Neben den gestiegenen Zinsen ist auch die restriktivere Kreditvergabe der Banken ausschlaggebend. Anders als noch vor einigen Jahren, müssen Käufer einen deutlich größeren Eigenkapitalanteil beim Kauf einer Immobilie mitbringen. Im Jahr 2022 haben die europäischen Banken ihre internen Richtlinien für Bankkredite  beträchtlich verschärft. Auch in Deutschland achten die Banken bei der Vergabe einer Baufinanzierung verstärkt auf ausreichende Garantien, das Alter und die Rückzahlungsfähigkeit der Kreditnehmer. Die 100-Prozent-Finanzierung, welche vor zwei Jahren an der Tagesordnung war, ist nur für die bonitätsstärksten Käufer zu haben. Häufig müssen Käufer nun die Kaufnebenkosten sowie 30 Prozent des Kaufpreises mitbringen. Bei einer Kaufsumme von 500.000 Euro für ein Objekt müssen Käufer demnach 200.000 Euro Eigenkapital auf den Tisch legen. Für viele reine Utopie.

Indirekte Immobilieninvestments als Alternative

Wer in Immobilien investieren möchte, muss nicht zwingend direkt ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, sein Geld indirekt in Immobilien anzulegen. Etwa über Aktien, die börsennotierte Immobiliengesellschaften, wie beispielsweise Vonovia herausgeben. Oder anhand von Beteiligungen, welche konkret in Immobilien investieren. Eine gute Möglichkeit, sein Risiko breiter zu streuen.

Schnäppchenjäger liegen auf der Lauer

Der Immobilienmarkt hat sich jedenfalls merklich abgekühlt. Der Verkauf von Häusern und Wohnungen ging im zweiten Halbjahr 2022 deutlich zurück. ZDF. Die Immobilienpreise müssten erst drastisch sinken, bis die Käufer auf breiter Front zurückkehren. Oder die Zinsen müssten wieder gen Süden tendieren, wobei die Zeiten der Nullzinsen kurz- bis mittelfristig vorbei sein dürften. Erfahrene Kapitalanleger und Schnäppchenjäger liegen jedoch bereits auf der Lauer und werden zuschlagen, wenn die Preise 30 bis 50 Prozent korrigiert haben. Frei nach dem Zitat von Starinvestor Warren Buffett: „Sei ängstlich, wenn andere gierig sind und gierig, wenn andere ängstlich sind“.

Gezeitenwandel  bei Immobilien -gut für Anleger, schlecht für Immobilienverkäufer

Anleger haben unterschiedliche Ziele, eine andere Risikobereitschaft und zudem eine differenzierte Marktkenntnis. Außerdem ist es enorm wichtig, wie viel Zeit der Anleger in das Investment „Immobilien“ stecken möchte. Aus diesem Grund gibt es keine allgemeingültige Antwort, ob ein direktes Immobilieninvestment oder eine indirekte Anlageform geeigneter ist. Jedenfalls wird es bald wieder gute Chancen geben, welche in den letzten Jahren Mangelware waren. Immobilien gehören jedenfalls zu einem gut strukturierten Vermögen dazu. Denn schon Franklin D. Roosevelt sagte“ „Immobilien können weder verloren gehen oder gestohlen noch mitgerissen werden. Mit gesundem Menschenverstand gekauft, vollständig bezahlt und mit angemessener Sorgfalt verwaltet, handelt es sich um die sicherste Investition der Welt.“